Квартирный вопрос

Рынок жилой недвижимости продолжает быстро “усыхать”. За прошлый год количество сделок по продаже квартир уменьшилось вдвое. Ситуация по итогам первого квартала этого года в целом по рынку не улучшилась.

Однако некоторые компании в этих условиях все-таки сохраняют объемы реализации квадратных метров, а кое-кто — даже наращивает объемы жилищного строительства. Как это им удается, БИЗНЕСу рассказали девелоперы и эксперты отрасли, а также руководители двух ведущих игроков рынка — корпорации “Укрбуд” (стр.28, 29) и холдинга “Киевгорстрой” (стр.32, 33).

Мрачный фон
Самый крупный рынок — столичный — тоже падает. По данным компании ARPA Real Estate, за январь-февраль 2015 г. в Киеве было продано 1435 квартир, тогда как за аналогичный период 2014 г. — 2760. В сегменте первичного жилья темпы падения даже выше общерыночных.

В январе-феврале покупатели приобрели 865 квартир в новостройках, тогда как за аналогичный период 2014 г. — 1740. Кстати, на Киев приходится более половины сделок с “первичкой”. Обобщенными данными за март аналитики еще не располагают, но уже заявляют, что с приходом весны сбыт “не расцвел”.

Причин сокращения рынка жилой недвижимости несколько. Главная — отсутствие у покупателей достаточных средств для приобретения жилья. Программы же рассрочек и скидок, предлагаемые сейчас большинством застройщиков, все-таки малоэффективны.

Потому что продавцы привязывают их к курсу доллара, и покупатели пользуются ими в самых крайних случаях.
Имеющие деньги тоже не спешат заключать сделки. Вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал рассказывает, что любые курсовые колебания “замораживают” рынок: клиенты боятся переплатить,
а продавцы — продешевить.

“В сегментах “бизнес” и “эконом” подавляющее большинство покупателей занимают выжидательную позицию. Это обусловлено тем, что в период повышения курса доллара застройщики тоже увеличивали цену, причем иногда буквально до 1 тыс.грн. за 1 кв.м в день.

И это было закономерной реакцией на резкое повышение спроса со стороны тех покупателей, которые имели на руках сбережения в долларах, меняли валюту по высокому курсу и выходили на рынок с целью приобрести жилье в кратчайшие сроки”, — вспоминает Елена Манжос, член совета директоров компании “ХАН (Харьковское агентство недвижимости)”.

И добавляет, что как только доллар “отскочил” назад, интерес к этим объектам упал, поскольку столь же заметного снижения стоимости жилья на первичном рынке не произошло, и цены долго держались на прежнем уровне.

“Сейчас застройщики пытаются привлечь покупателей, поэтому снизили стоимость 1 кв.м в среднем на несколько сотен гривень. Однако на фоне предыдущего повышения на тысячи гривень такое удешевление привлекает покупателей слабо”, — поясняет эксперт.

Цена вопроса
Конкуренция между застройщиками за деньги покупателей ужесточается, продавцам приходится изучать и учитывать все приоритеты и пожелания клиентов. Эксперты заверяют: сейчас большинство покупателей ориентируются прежде всего на стоимость жилья. “Цена и только цена играет важную роль для покупателя”, — подчеркивает Анатолий Топал.

В Киеве, к примеру, наибольшей популярностью пользуются, по мнению г-на Топала, квартиры стоимостью до 20 тыс.грн. за 1 кв.м. “Сейчас наиболее активно и динамично реализуются объекты компаний “Укрбуд” и “Киевгорстрой”. Не отстают от них компании SG и “Интергал-Буд”, — рассказывает Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA Real Estate.

По его словам, эти компании работают в основном в сегментах “эконом” и “комфорт” (как раз такое жилье и пользуется наибольшим спросом) и действительно стремятся предложить покупателям квартир наилучшее соотношение “цена — качество”. “На их фоне сдают сбытовые позиции проекты компаний UDP, ТММ, “Міськжитлобуд”, Seven Hills (Park Avenue) и “Лико-Холдинг”, — считает Михаил Артюхов.

Похожая ситуация наблюдается и в других городах Украины. Директор львовского агентства недвижимости “Истейт-Эксклюзив” Евгений Мишанчук отмечает, что сейчас весьма востребованы квартиры в новостройках примерно по $300 за 1 кв.м при средней цене на квартирный “квадрат” во Львове в $800.

Такое недорогое жилье, в частности, предлагают компании, которые застраивают микрорайон Винники на окраине Львова. “Хотя к этим объектам есть большие вопросы. Риелторам, например, предлагали продавать одну квартиру двум собственникам — дома, мол, построят еще”, — рассказывает он и удивляется, что покупателей это не смущает.

Специалист по недвижимости одесского агентства “Александр N” Александр Красотов отмечает, что реализация квартир в новостройках Одессы реально начинает расти после того, как продавцы проводят “привлекательные” акции.

Например, вслед за тем как компания начинает предлагать недвижимость по ценам, пересчитанным по курсу 16-17 грн./USD. “Сейчас востребованы апартаменты девелоперской компании Kadorr Group”, — отмечает г-н Красотов.

Самый высокий спрос на жилье в Харькове наблюдается тоже в сегменте “эконом”, подтверждает тенденцию Елена Манжос. “Стоимость квадратного метра такого жилья в городе — в пределах 8-9,5 тыс.грн.”, — поясняет она.

Эксперты говорят, что на цену в первую очередь ориентируются те покупатели, которые приобретают недвижимость с инвестиционной целью, т.е. намерены впоследствии перепродать жилье по более высокой цене после ввода объекта в эксплуатацию, заработать на аренде и т.п.

Причем количество таких сделок в общей структуре реализации недвижимости увеличивается. В Киеве сейчас с такой целью приобретается уже каждая третья квартира. А в Одессе, по оценкам Александра Красотова, такая участь уготована 70% покупаемых квартир.

Жилая недвижимость остается для украинцев одним из самых надежных инструментов инвестирования, поскольку население не доверяет банкам, а рынки ценных бумаг и драгоценных металлов в нашей стране не развиты, утверждают консультанты по инвестициям.

Не ценой единой
Покупатели, выбирающие жилье для себя, обращают внимание не только на цену, считает директор по маркетингу и продажам ЖК “RiverStone” Ангелина Деревлева: “В некоторых случаях стоимость бывает вторичным фактором, и за понравившуюся квартиру покупатель готов доплатить 10% и более от запланированного ранее бюджета”.

К важным требованиям покупателей, которым должна отвечать квартира в новостройке, старший консультант консалтинговой компании City Development Solutions Виктория Погасий причисляет такие: хорошую транспортную доступность (предпочтительнее близость к какой-либо станции метро), качественные строительные материалы, надежность застройщика и приемлемая цена.

При соблюдении этих критериев, по мнению эксперта, покупатель уже оценивает квартиру по другим, менее значимым параметрам: функциональность планировки, наличие развитой социально-бытовой инфраструктуры, зеленых зон, условия оплаты.

Увеличить продажи квартир в многоквартирном доме позволит также эффективное планирование, считает главный архитектор проектов института “ГорГражданПроект” Андрей Ковальчук: “Необходимо пересмотреть соотношение количества одно-, двух- и трехкомнатных квартир, т.е. больше должно быть тех апартаментов, которые пользуются среди покупателей наибольшим спросом”, — поясняет он.

Спрос же на квартиры в зависимости от количества комнат в них в немалой степени определяется классом жилья. В домах эконом-класса самыми востребованными, по наблюдениям продавцов, сейчас являются одно- и двухкомнатные квартиры, а в элитных новостройках покупатели живо интересуются трех- и четырехкомнатными апартаментами площадью от 100 кв.м.

“Хорошим спросом пользуются также квартиры с гибкой планировкой, что позволяет собственнику менять зонирование на свой вкус”, — замечает г-н Ковальчук. Еще один вариант повышения привлекательности предложения — увеличение количества квартир с выгодным видом из окна, говорят специалисты.

Нелишне, по мнению проектантов, пересмотреть планировку лестнично-лифтового холла и сделать его более компактным в пользу жилых помещений. Резервом для застройщиков, как считает Андрей Ковальчук, является также сокращение площади технического этажа для обустройства двух­уровневых квартир.

Коммерческий директор девелоперской компании “Нест” Константин Браво говорит, что немалым спросом сейчас пользуются квартиры, к примеру, в жилом комплексе “Покровский посад”. Поясняет он это тем, что большое внимание нынче потенциальные покупатели обращают на качество строительства.

Однако, по оценкам Александра Попова, предложение качественных объектов еще не скоро сравняется со спросом. По его мнению, новостроек такого класса в Киеве сегодня не более 20%, в Киевской области — около 15%, а по Украине — не более 10%.

Для большинства покупателей, готовых приобретать недвижимость в новостройках, большое значение играет степень готовности дома. “Покупатели рассматривают преимущественно варианты прямой покупки от застройщика во введенных в эксплуатацию домах либо в домах, находящихся на финальной стадии строительства.

Однако именно таких предложений на рынке очень мало”, — рассказывает Елена Манжос. По ее словам, такие требования покупатели предъявляют к недвижимости как эконом-, так и бизнес-класса.

Высокие темпы строительства на стройплощадке также позволяют привлечь клиентов. Президент корпорации “Укрбуд” Максим Микитась рассказывает, что всем, кто задает ему вопросы насчет гарантий по достройке дома, он советует посетить строительную площадку через месяц-два, оценить динамику строительства и получить ответ на заданный вопрос.

Финансы поют романсы
Установить низкие цены, чтобы этим привлечь покупателей, сейчас сложно, заверяют застройщики. Поясняют они это тем, что за последний год строительные материалы подорожали практически вдвое. Поэтому строительным компаниям приходится менять технологию строительства и отдавать предпочтение более дешевым материалам.

Вследствие этого застройщикам эксперты советуют информировать общественность о реальной себестоимости их строительства. Слишком низкая цена на квартиры должна вызывать у покупателей подозрение, говорит Анатолий Топал.

“Потребители должны также знать, какие документы потребовать при покупке недвижимости: право на землю, разрешение на начало строительства, категорию сложности (для больших комплексов должна быть четвертая или пятая категория), а также пути финансирования и историю работы строительной компании”, — поясняет он.

Поскольку покупатели активно раскупают лишь жилье на финальной стадии его возведения, то практически всем застройщикам сейчас приходится решать крайне сложные задачи по привлечению финансирования. До кризиса 2008 г. большинство компаний строили за деньги покупателей.

Необходимо было лишь получить земельный участок и иметь на руках около 30% от общей стоимости реализации проекта. Сейчас ситуация изменилась, и клиенты готовы приобретать недвижимость на начальной стадии строительства в объектах только тех застройщиков, которые уже давно работают на рынке.

“Привлечь банковское финансирование сейчас практически нереально”, — отмечает заместитель директора по развитию девелоперской компании “Стокман” Сергей Овчинников.

Поэтому один из самых действенных инструментов — это сотрудничество с частными инвесторами-бизнесменами. “Но средства они предоставляют в валюте, поэтому цены на квартиры будут зависеть от курсовых колебаний”, — уточняет директор крупной строительной компании, пожелавший остаться неназванным.