Как падение гривны повлияло на украинский рынок недвижимости

Рынок недвижимости в Киеве в прошлом году напомнил «золотые времена» начала двухтысячных. Тех, кто в начале года купил квартиру в новостройке – в конце мог продать ее в два раза дороже. Правда, цена росла только в гривне, в твердой валюте покупка могла подешеветь. Застройщики по-прежнему выставляют на продажу на редкость дешевое жилье, но не все покупатели готовы его брать

Спасительная девальвация

Глубокий экономический кризис, в который погрузилась наша страна, парадоксально отразился на рынке недвижимости. Вторичное жилье в стране практически не продается. Тогда как квартиры от застройщиков идут на ура. По данным консалтинговой компании City Development Solutions, в прошлом году и в начале этого две трети всех проданных в Киеве квартир приходилось на «первичку».

До начала нынешнего кризиса картина была полностью противоположной – основные сделки совершались с «бэушным» жильем. Причина изменений – в девальвации гривны. Хозяева столичных квартир помнят, как в 2008–ом, перед кризисом, двушка на Троещине уходила за 100 тысяч долларов, и не в силах отказаться от теперь уже несбыточной мечты в виде увесистого пакета с валютой, отказываются продавать квартиру за меньшие деньги. Покупатели в свою очередь не готовы платить вместо восьмисот тысяч гривен два с половиной миллиона, и также отказываются от сделки. Тем более что свое натруженное плечо им подставили строители. Несмотря на девальвацию, большая часть компаний продолжила продавать квартиры по прежним гривневым ценам. В результате, прошлым летом в столице хватало предложений жилья по семь–восемь тысяч гривен за квадратный метр при курсе валюты в двенадцать – тринадцать гривен за доллар. Когда же эти квартиры были раскуплены и застройщики решили подтянуть свои цены к новому валютному курсу, последовал еще один раунд падения гривны.

Напуганное стремительным превращеним сбережений в резаную бумагу население кинулось забирать вклады из банков. Немалая часть этих средств тут же перешла на счета компаний– застройщиков. «Недвижимость стала расцениваться покупателями практически как единственный надежный способ сбережения средств. Стремление украинцев сохранить свои сбережения в условиях отсутствия альтернативных инструментов обусловило положительную динамику сделок в течение года. При этом пик активности рынка пришелся на май–июнь и ноябрь–декабрь 2014 года», – говорит Ярослава Чапко, директор консалтинговой компании City Development Solutions.

Война помогла

Поддержали спрос и беженцы с Донбасса. По словам экспертов, в прошлом году от трети до сорока процентов коммерческой недвижимости, продаваемой в столице, купили вынужденные переселенцы из Донецкой и Луганской областей. Число покупателей столичной недвижимости пополнили и те, кто сумел заработать на переселенцах. «В прошлом году в Днепропетровске благодаря беженцам был бум на аренду жилья. Осенью, когда они поняли, что война на Донбассе – это надолго, кинулись покупать квартиры. И какое-то время царил ажиотаж. Свою двушку я выставил по реальной цене и продал через несколько дней», – говорит Валентин, топменеджер одной из столичных компаний. Теперь он присматривает квартиру в киевских новостройках.

Эксперты отмечают, что в отличие от других сегментов экономики, строители жилья пока не чувствуют серьезных финансовых проблем. Долгие годы девелоперы беззастенчиво пользовались деньгами населения как основной инвестицией, и, соответственно, им не было нужды брать большие кредиты в банках. Поэтому к кризису они подошли не обремененные долгами. Более того, у лидеров рынка есть все возможности регулировать этот рынок. В прошлом году количество квартир, выставленных на продажу компаниями–застройщиками, уменьшилось почти на 30%. По прогнозам специалистов City Development Solutions, в этом году число новых объектов снизится еще на столько же. Собственно, эти меры и позволят девелоперам удержать баланс спроса и предложения и сохранить прежнюю модель, когда новостройку финансируют страждущие покупатели жилья. Просто потому, что у них нет другого выбора. Впрочем, для подстраховки у застройщиков, уже давно работающих в Киеве, есть и собственные капиталы, накопленные в тучные годы

Впрочем, застройщики вынесли из кризиса определенные уроки. Большую часть строящихся квартир теперь составляют «единички» и «двушки». «Можно прогнозировать, что в ближайшие 5–10 лет лидерство на первичном рынке займут квартиры небольшой площади. Но если рассматривать недвижимость как способ сохранения инвестиций, покупателю нужно взвесить все «за» и «против», прежде чем купить малогабаритную квартиру. Как только платежеспособность покупателей повысится, спрос на маленькие квартиры начнет снижаться. Естественно, такие квартиры будет сложнее продать. Можно вспомнить «хрущевки» – квартиры с маленькой площадью позволили быстро удовлетворить спрос. Тем не менее такое жилье морально устарело за очень короткое время», – говорит Андрей Ковальчук главный архитектор проектов Института «МіськЦивільПроект».

Итоговый рост цен на первичное жилье эконом– класса в Киеве составил 40% в гривне. В валюте, наоборот – квартиры подешевели на 29%. По оценкам City Development Solutions, за первые три месяца этого года новостройки поднялись в гривневой цене на 10–15%.