Зараз у Верховній Раді на розгляді комітетів знаходиться законопроект № 2094а від 17 червня 2015 «Про внесення змін до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» щодо заміни форми документації». Простіше кажучи, мова йде про скасування частин 3 і 4 ст. 24 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», які набули чинності в січні 2015 року. Згідно з цими пунктами переведення земельних ділянок з державної або комунальної власності у власність або користування фізичними та юридичними особами забороняється, якщо для земельної ділянки не розроблена необхідна містобудівна документація – тобто детальний план території (ДПТ) або зонінг.

Девелопери весь цей час сподівалися на скасування законодавчої ініціативи і повернення попереднього сценарію. Інакше б ми спостерігали бум розробки ДПТ. Очевидно, що учасники ринку ще з початку року зайняли вичікувальну позицію. Девелоперів можна зрозуміти: немає чіткого механізму, що визначає площу і контури ділянки, на яку девелопер зобов’язаний надати ДПТ; немає законодавчо підкріплених гарантій, що на земельному аукціоні девелопер отримає ту землю, для якої оплатив розробку ДПТ. Так як на девелоперів, а саме на їх кошт буде розроблена містобудівна документація, робилася основна ставка, пасивна позиція бізнесу стала приймати загрозливий характер. І якщо девелопери мають час для роздумів, то місцева влада відчула наслідки січневих нововведень з першого дня. Зі слів голови містобудівної комісії Київради Володимира Прокопіва, земельна комісія може забезпечити шляхом продажу і здачі в оренду земельних ділянок надходження до бюджету до 4 млрд. гривень на рік. Реалізація такого комерційного плану вимагає проведення земельних аукціонів і вільного розпорядження земельними наділами, що неможливо з урахуванням чинного законодавства.

Безумовно, в затвердженні проекту закону, що дозволяє продавати і здавати землю в оренду без містобудівної документації, бізнес зацікавлений не менше, ніж влада. Приміром, офіційне обґрунтування: «забезпечення виконання обіцянок учасникам АТО та членам їх сімей про виділення земельних ділянок для будівництва та обслуговування житлових будинків» має особливий підтекст. Забудовнику, який виграє тендер на зведення житла для військовослужбовців, не вигідно витрачати бюджет на розробку ДПТ. У міста, яке має видавати забудовнику ДПТ або зонінг, грошей на його розробку також немає і, враховуючи непросту ситуацію з наповненням скарбниці, малоймовірно, що в наступному році кошти будуть виділені. Можна констатувати: поява такого законопроекту більш, ніж очікувана.

Якщо закон буде прийнятий, девелоперам потрібно буде орієнтуватися на генеральний план Києва. І тут виникає питання: на що орієнтуватися? На застарілі Генплани до 2020 або 2025 року, або очікувати підготовку нового генплану до 2040 року, анонсованого Володимиром Прокопівом?

Ситуацію з містобудівною документацією необхідно вирішити в терміновому порядку. З початку року в Києві не були проведені жодні земельні торги. Девелопери не можуть змінювати цільове призначення ділянки, купувати землю і починати будівництво. Якщо не вжити заходів зараз, через рік ми зіткнемося з кризою в галузі, яка, нагадаю, є однією з основних для економіки кожної країни. З іншого боку примус будувати з урахуванням ДПТ – правильний крок на шляху до регулювання містобудівної політики. Містобудівна документація захищає девелопера від невірних рішень з освоєння ділянки: можна відразу привести ряд прикладів, коли девелопер починав будівництво на території, на якій відповідно до Генплану повинна проходити дорога. Місцева влада, маючи «паспорти» ділянок, може грамотно планувати гармонійний розвиток міста. Якби девелоперам відразу була запропонована прозора схема, багато з них розділили б із містом витрати на розробку ДПТ.

У разі прийняття законопроекту № 2094а будівельна галузь на час оживе, але ця ініціатива не вирішує питання систематизації та створення прозорого механізму містобудівної діяльності. Все одно галузь прийде до необхідності виробити зрозумілі і єдині для всіх правила, які будуть враховувати інтереси бізнесу, влади та міста. Не можна «виривати» з Генплану ділянки і будувати вибірково, тому що містобудування – це, насамперед, комплекс заходів з облаштування міста. Саме тому потрібен єдиний документ, в якому враховані всі нюанси ділянок, і прописані плани щодо їх освоєння. І до цього документа повинні мати доступ девелопери, бо жоден девелопер не приймає рішення про будівництво «сьогодні на завтра». Бізнес любить довгострокове планування. І з цим фактом треба рахуватися. Гроші для інвестицій є. Але вони будуть направлені в проекти тільки в тому випадку, коли девелопер буде впевнений, що за девелоперський цикл (а це мінімум 3-5 років), на ділянці, наприклад, не з’явиться вихід у підземний тунель, або на сусідніх майданчиках не “виростуть» інші будівлі, які закриють вид або взагалі ізолюють споруду від доступу до об’єктів інфраструктури. Це приклади з практики. Через такі нюанси від нас пішов не один іноземний інвестор.

Ми живемо в епоху стрімких змін. Амбітні, правильно орієнтовані люди готові вкладати свої знання, час і зусилля, щоб змінювати країну в кращий бік. І тому дуже важливо верифікувати кожне рішення і ні на хвилину не забувати, що наше завдання – усунути хворобу, а не окремий симптом.