Почему в Киеве с начала года не провели ни одного земельного аукциона

Для строительной отрасли 2015 год начался с законодательных нововведений, которые повлекли существенные изменения правил игры для всех участников рынка. Ситуацию вокруг Закона «О регулировании градостроительной деятельности» комментирует Ольга Заремба, глава наблюдательного совета Института «ГорГражданПроект».

С января вступили в силу изменения в Законе «О регулировании градостроительной деятельности». В соответствии с новой законодательной нормой (а новой ее можно назвать очень условно – инициатива откладывается с 2012 года) местные власти не могут передавать наделы под застройку в собственность или аренду, если для этого участка не разработан детальный план территории (ДПТ). В случае с Киевом ситуация патовая – ДПТ разработаны только для 2 % киевских земель. Вступившие в силу законодательные нормы и нерасторопность местных властей, которые с 2012 так и не успели обзавестись ДПТ хотя бы для половины столичных земель, ввели почти на два месяца стройотрасль в кому. Земельные аукционы не проводятся, так как без пакета необходимых документов на землю, главные из которых – ДПТ и планы зонирования, в аукционах попросту нет смысла – девелопер все равно не сможет начать строительные работы. Процесс передачи земли для строительства остановился. Более того, с момента введения закона до момента передачи земельного надела в аренду должно пройти несколько месяцев, необходимых для утверждения ДПТ властями. Пока же новые проекты заморожены, киевский бюджет не получает заложенные от продажи и аренды деньги, и вся отрасль ждет, кто же первым начнет заниматься ДПТ.

Заказчиком разработки детального плана территории должен выступать город в лице Киевсовета с одной стороны и девелопер – с другой. Между ними и третьей стороной, которой выступает в данном случае исполнитель – организация, занимающаяся градостроительством и имеющая необходимые лицензии, подписывается трехсторонний договор на разработку ДПТ. Задача города в этом случае – утвердить границы территории, для которой будет разрабатываться план, и уведомить о ряде ограничений на строительство для данного участка. Наличие ДПТ для всех городских земель – «головная боль» Киевсовета. Но если девелопер заинтересован в строительстве, разработка плана автоматически становится его заботой. Закон предусматривает финансирование разработки ДПТ (ст. 10 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности») за счет владельцев или арендаторов земельных наделов. Вот именно на этот пункт власти и делают ставку. Движимые желанием начать строительство новых объектов, девелоперы возьмут на себя вопросы разработки ДПТ. Выгода для города очевидна – со временем Киевсовет получит ДПТ если не для всех, то для большей части киевских земель, при этом не потратив бюджетные средства. Заинтересованность властей в решении вопроса стала прекрасным мотиватором для местных депутатов – на прошлой неделе были утверждены площади и границы территорий, для которых необходимо разработать детальные планы. Теперь осталось подождать, когда же первые инвесторы придут «разбирать» участки для разработки документа.

Разработка ДПТ для девелопера – это повышение затрат на строительство объекта. Потому что даже при строительстве одного дома, все равно необходимо разработать план на территорию большую, чем участок, отведенный для застройки. Не стоит сбрасывать со счетов и временные потери: например, разработка ДПТ Институтом Городского Гражданского Планирования для района площадью 100 га заняла более трех месяцев. Отдельный вопрос – поиск подрядчика. Для разработки ДПТ организация, занимающаяся градостроительством, должна иметь соответствующую лицензию и возможность организовать процесс согласно всем нормам.

С другой стороны, имея разработанный за свои средства ДПТ, девелопер практически гарантированно получит нужный земельный надел. Также можно предвидеть лояльность властей в вопросах утверждения документа – землю с этим ДПТ можно будет выставить на аукцион уже под новую застройку и тем самым разблокировать доступ денежных средств в бюджет.