Перепрофилирование складских, производственных и других промышленных объектов под коммерческую недвижимость – дело нужное и весьма привлекательное. И выгода здесь, на первый взгляд, обоюдная: инвестору – прибыль, городу -улучшение эстетических и экологических показателей. Но, как показывает практика, все только кажется таким легким и красивым. На самом же деле в нашей стране этот процесс натыкается на такое количество подводных камней, острых углов и прочих преград, что потенциальным инвесторам впору давать ордена.

Классификация переразвития
Не стоит, наверное, сомневаться в том, что решать судьбу промышленных предприятий в городской черте нужно срочно и грамотно. Все чаще из уст девелоперов мы слышим о редевелопменте производственных зданий. Как следует трактовать это понятие?
Истоки его – в английском слове development, что означает «развитие». Получается, что редевелопмент – это «переразвитие», проще говоря, вторая жизнь объектов недвижимости, их перепрофилирование для более эффективного использования. Иногда редевелопмент отождествляется с реконструкцией, но это не совсем правильно, поскольку в первом случае изменение конструкций объекта происходит не всегда.
По словам Елены Распутной, заместителя директора Build & Live Development по вопросам развития, можно говорить о трех основных видах редевелопмента: полный, частичный и поверхностный.
Полный редевелопмент предполагает абсолютно новое развитие объектов и территории – начиная с изменения целевого назначения участка и согласования нового проекта и заканчивая прокладкой современных инженерных сетей и организацией новых транспортных развязок. В таком случае промышленные предприятия становятся торговыми или торгово-развлекательными центрами, специализированными или продуктовыми супермаркетами или бизнес-центрами, логистическими комплексами. При полном редевелопменте обязательно следует проводить маркетинговые исследования, разрабатывать концепцию, искать подходящую архитектурную идею, делать финансовый анализ. В этом варианте используется только земельный участок. Полный редевелопмент промышленных объектов лидирует по расходам, поскольку объем необходимых инвестиций равнозначен сумме затрат на реализацию нового проекта плюс затраты на изменение целевого назначения участка и очистку территории от существующий зданий и конструкций.
Частичный редевелопмент имеет в виду новую жизнь промышленных территорий и частично объектов с модернизацией или фрагментарным обновлением существующей инженерно-транспортной инфраструктуры. В этом случае не всегда требуется изменять статус участка, зачастую будущий проект реализуется в рамках уже существующего целевого назначения или с небольшими его корректировками. Как правило, так формируются офисно-складские или логистические комплексы с административными зданиями. Частичный редевелопмент стоит на втором месте по затратам.
Что же касается поверхностного редевелопмента, то он, как правило, не предполагает серьезной модернизации и конструктивных изменений существующих объектов – ему подвергаются либо административные здания предприятия, либо отдельные цеха. По такому принципу зачастую возводят продуктовые или строительные супермаркеты, а также небольшие офисные комплексы класса С. В этом случае чаще всего не меняются кардинально транспортная инфраструктура. Поверхностный редевелопмент наиболее выгоден с точки зрения затрат времени и финансовых вложений.
«Работая с промышленными объектами, архитекторы нередко предлагают заказчику просто снести старые корпуса, ведь доводить их до ума – занятие довольно хлопотное, – рассказывает Александр Дума, архитектор ADC Groгp главный архитектор ТРЦ «Большевик» (Киев). – Но я считаю, что это не всегда целесообразно. Сносить нужно ветхие строения, несущие способности которых минимальны. Но мощные стены производственных зданий мне просто жалко. По моему мнению, нужно не только использовать имеющийся конструктив, но и сохранять образ, если хотите, дух старого здания. Пусть это будут всего лишь намеки в названии, рекламе, элементах интерьера, но они необходимы. К примеру, в своем проекте мы стремились сохранить дух большевизма – не как политического течения, а как индустрии: большой, здоровой и прибыльной».

Медленно, но с выгодой
Если инвестор твердо решил перепрофилировать промышленный объект, он должен быть готов к нелегким испытаниям, связанным не только с временными, но и с финансовыми затратами. Об этом постоянно твердят и девелоперы, и архитекторы.
«Архитектору очень интересно работать над перепрофилированием промышленных объектов, ведь это возможность вдохнуть новую жизнь в мертвые, казалось бы, строения, – говорит Александр Дума. – Но при этом мы обязательно должны объяснить заказчику, что это длительный процесс, иногда даже более долгий, чем новое строительство. Много времени тратится на обмеры и обследования существующих конструкций, на определение их характеристик. Рисуя конструктивную схему, нужно постоянно подгонять ее под существующие параметры. Поэтому на скорую прибыль рассчитывать не стоит».
Юрий Нартов, управляющий директор Colliers International (Украина), приводит краткий перечень основных шагов, которые, скорее всего, придется сделать инвестору, решившемуся на редевелопмент промышленных территорий:
- разработать проект переноса производственных мощностей за пределы городской черты и подготовиться к соответствующим затратам, связанным с организацией этого процесса;
- подготовить проект сноса существующих зданий и снести их фактически;
- провести работы по очистке территории;
- обновить коммуникации, более половины которых, скорее всего, находятся в плачевном состоянии;
- изменить целевое назначение участка;
- получить право собственности на земельный участок;
- разработать новый план развития территории;
- разработать собственно проект(ы) объектов недвижимости;
- непосредственно провести строительные работы (осуществить капитальные затраты на строительство или долевое участие в нём);
- реализовать готовый объект (сдать в аренду или продать).
Но, несмотря на всю сложность процесса, редевелопмент остается очень привлекательной сферой деятельности. «Для инвестора в сегодняшних условиях перепрофилирование производственных территорий, в частности, промышленных зданий – хороший способ минимизации затрат, – считает Евгений Лишанский, генеральный директор института «МіськЦивільПроект», профессор Международной академии архитектуры. – Как правило, просторные, многопролетные производственные корпуса, особенно одноэтажные, позволяют обеспечить гибкую планировку, минимальными средствами решить задачу получения большого количества актуальных сегодня коммерческих площадей – торговых, торгово-развлекательных, логистических. Многие подвергающиеся сегодня реструктуризации предприятия расположены вблизи от магистралей и станций метро, что часто становится едва ли не определяющим фактором успешной реализации будущего проекта. К тому же, большинство подобных объектов обеспечено инженерной инфраструктурой, в частности, энергоснабжением, чем выгодно отличаются от неосвоенных территорий. Сегодня в Киеве заметно обострилась проблема распределения электрических мощностей, а каждое предприятие, как правило, имело свое мощное распределительное устройство».

Проблем не избежать
Справедливости ради стоит заметить, что «исходные позиции» промышленного объекта не всегда достаточно привлекательны, и это в значительной мере затрудняет работу с ним. «К примеру, очень серьезные проблемы могут возникнуть при перепрофилировании промышленных зданий и территорий, расположенных в санитарно-защитных зонах смежных промышленных объектов, где уровень загрязнения окружающей среды недопустим для зданий общественного значения, – комментирует Евгений Лишанский. – Не всегда соответствует планам и инженерная инфраструктура промышленных объектов. Характерный пример – проектирование многофункционального комплекса на Лыбидской площади в Киеве: чтобы обеспечить его энергоснабжение, необходимо было либо предусмотреть собственный мощный энергоблок, либо ставить дополнительные турбины на одной из городских ТЭЦ и оттуда проходить кабелем чуть ли не полгорода. А это грандиозные финансовые затраты и организационные проблемы».
Неоднозначна ситуация и с призаводскими территориями. В одних случаях они вполне достаточны для организации гостевых автостоянок, соответствующих новым потребностям, и это обеспечивает высокую привлекательность объекта для посетителей (яркий пример – торговый комплекс «Караван»). В иных – с точностью да «наоборот» – территория крайне мала, и тогда, если не пойти на решительные меры по организации многоуровневого паркинга (как поступил, например, «Мегамаркет» на ул. Горького), объект станет «виновником» автомобильных столпотворений на обочинах ( как стал им «Фуршет», что на Набережно-Крещатицкой). В то же время, при строительстве «с чистого листа», когда объекты на промышленной территории не представляют ценности и подлежат сносу, важно еще и соблюсти баланс между нагрузкой на нее и площадями, необходимыми для обслуживания транспорта. Очень важно также увязать транспортную нагрузку на прилегающие городские магистрали, которая возникает со строительством нового объекта, с интенсивностью движения по ним.
«Транспортная проблема очень серьезна, – соглашается Александр Дума. – Обычно для проектирования архитектор получает большой объект, занимающий 80 % участка. Организовать здесь нормальный паркинг с нормативным количеством машиномест и приемлемыми подъездами практически невозможно. Для этого нужно или жертвовать большой частью здания, или углубляться в землю. И то, и другое крайне невыгодно для инвестора, поэтому он часто сознательно идет на то, что парковочных мест будет недостаточно, рассчитывая решить проблему, когда возникнет крайняя необходимость».

Теоретический интерес города
Перепрофилирование промышленных объектов невозможно без учнастия города – ведь только город, по действующему законодательству, уполномочен давать санкцию на это. Казалось бы, привлечение инвесторов к этому процессу очень выгодно для него, так как затраты по выносу предприятий перекладываются на чужие плечи, улучшаются эстетические характеристики целых кварталов в центральных городских районах, создаются новые рабочие места, увеличиваются регулярные поступления в бюджет, обновляется инфраструктура. Этот перечень можно продолжать. Но почему-то интерес города к подобному перепрофилированию выглядит сегодня чисто теоретическим. Сейчас, для того, чтобы получить разрешение на такого рода реконструкцию существующих объектов или строительство новых зданий на промышленных территориях, необходимо утрясти массу юридических нюансов, что отнимает очень много времени и влечет за собой солидные финансовые затраты. Намного легче такие вопросы решаются, когда объект и участок под ним находятся уже в частных руках.
«Чтобы сделать редевелопмент крупных промышленных территорий привлекательным для инвесторов, город должен выступить полноценным партнером и принять ряд обязательств, а именно – ввести особые инвестиционные правила и механизмы, – высказывает свое мнение Юрий Нартов. – Например, значительно сократить срок рассмотрения и согласования проекта, взять на себя организацию и часть затрат по переносу производственных мощностей, после завершения проекта в заранее оговоренный срок передать участок в собственность без долевого участия».
Виктория Каратанова, руководитель аналитической службы группы компаний «Проконсул» (Харьков), считает, что сегодня очень важно широкомасштабное вовлечение частного капитала в процесс развития городских территорий на взаимовыгодных как для властей, так и для коммерческих структур условиях. «Для этого с помощью механизмов рыночной экономики необходимо реализовать полноправное партнерство государственного и частного секторов с участием заинтересованных в конечном результате сторон, – уверена она. – В современных условиях вопросы развития территорий предполагают партнерство между городскими администрациями и девелоперскими компаниями. Наиболее эффективный способ решения вопросов разработки и реализации стратегического плана – привлечение консультантов по инвестициям, которые не только обладают опытом работы в отдельных областях, но и могут взглянуть на проблему в целом». Еще лучше, если комплекс услуг предоставляется специалистами одной компании, способной сопровождать проект в течение всего жизненного цикла – от принятия решения о его реализации до сдачи объекта в эксплуатацию и последующего управления им.
Ситуация, когда недвижимое имущество предприятий ветшает, занимая инвестиционно привлекательные участки земли, требует принятия целого комплекса мер – от законотворческих и административных до экономических. Существуют различные подходы к решению проблемы: это и создание специализированных агентств развития территорий (такой опыт уже накоплен в крупных городах России), и привлечение управляющих компаний, а также крупных инвесторов к целостному развитию имущественных комплексов, и прямые бюджетные инвестиции.

Примеры для подражания
Несмотря на все бюрократические и экономические сложности редевелопмента, в Украине достаточно образцов удачного перепрофилирования промышленных объектов под коммерческие здания. Похвалиться хорошими примерами могут многие города, но лидерство в этом плане принадлежит все же Киеву и Харькову.
В столице на месте индустриальных объектов появились торгово-развлекательные центры «Караван», «Большевик», «Променада», офисные объекты «Форум Бизнес Сити», «Форум Парк Плаза» и др.
В Харькове, по словам Виктории Каратановой, процесс редевелопмента начался с приобретения промышленных объектов недвижимости (производственных и складских корпусов, административных зданий крупных предприятий площадью более 1000 м2) новыми собственниками и их реконструкции с перепрофилированием под супермаркеты («Рост», «Таргет»), торговые («Сан-Сити»), культурно-развлекательные («Колизей») и бизнес-центры («Телесенс»). На сегодняшний день самый масштабный в Харькове с точки зрения промышленного редевелопмента проект – завод «Серп и Молот», территория которого занимает более 50 га земли в центре города.
Для Киева же инвестиционно привлекательными промышленными зонами в долгосрочной перспективе можно назвать территории Телички и Рыбальского полуострова.
Интерес к редевелопменту промышленных территорий не угасает ни у инвесторов, ни у девелоперов, ни у архитекторов. И пусть сейчас в этом сегменте, как и везде, царит затишье, можно с уверенностью сказать, что в недалеком будущем старые индустриальные районы получат вторую жизнь и не только украсят и сделают более удобными украинские города, но и станут приносить всем нам немалую выгоду.

Комментарий
Евгений Лишанский, генеральный директор института «МіськЦивільПроект», профессор Международной академии архитектуры
Редевелопмент производственных территорий – одна из наиболее актуальных во всем мире градостроительных проблем постиндустриального общества. В частности, в Киеве они занимают порядка 10 тыс. га – около трети всей застроенной площади города. Исторически сложилось так, что промышленные предприятия, возникшие на волне индустриализации первой половины ХХ века на киевских окраинах, в послевоенное время, в эпоху массового жилищного строительства, когда жилой фонд столицы увеличился почти в 10 раз по сравнению с довоенным периодом, зачастую оказывались в срединной его части. Сегодня, на новом этапе экономического развития общества, после основательных структурных изменений производственного комплекса и его стагнации, сооружения и территории предприятий используются во многих случаях экстенсивно и крайне нерационально: частично пустуют или сдаются в аренду, принося «условную» прибыль владельцам. В то же время ценность занимаемой ими земли чрезвычайно высока. Подобная ситуация особенно ярко выражена в столице. В условиях острейшего дефицита площадок для строительства жилья и общественных зданий оставлять эти территории без должного внимания крайне неразумно. Поэтому представляется, что правильно распорядиться этим ресурсом – задача номер один в градостроительной политике Киева, равно как и остальных в прошлом промышленных городах. Ведь при продуманном системном подходе за счет промышленных предприятий и их территорий можно на ближайшую пару десятилетий закрыть проблему актуального строительства – жилой и общественной застройки, развития системы зеленых насаждений. Столичная градостроительная политика должна стать сегодня интравертной и рассматривать возможности развития Киева прежде всего за счет внутренних территориальных ресурсов, а не расширения границ городской застройки. Это позволит существенно повысить компактность города, сделать его более экономичным и удобным для жизни.

По материалам рубрики Regeneration, журнал «The Architect», #13-14 6-7/2009