Детальный план территории: изменения в законодательстве

В связи со вступлением в силу ряда законодательных норм, с 1 января 2015 года обязательным для девелоперов при начале процедуры землеотвода или изменении целевого назначения участка является наличие детального плана территории (ДПТ).

С 1 января 2015 года в полном объеме вступили в силу части 3 и 4 ст. 24 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», согласно которым запрещается передача (предоставление) земельных участков из земель государственной или коммунальной собственности в собственность или пользование физическим и юридическим лицам для градостроительных нужд в случае отсутствия плана зонирования или детального плана территории, а также изменение целевого назначения земельного участка, которое не соответствует плану зонирования и/или детальному плану территории. Таким образом, отныне для начала процедуры землеотвода или изменения целевого назначения участка девелоперам необходимо разрабатывать ДПТ.

Зачем нужен ДПТ?

«Детальный план – это детализированный вариант генплана для определенного района. Его задача – определить планировочную организацию и развитие территории, предназначенной для комплексной застройки или реконструкции, – рассказывает Ольга Заремба, глава наблюдательного совета института «МіськЦивільПроект». – После разработки ДПТ становится понятным целевое назначение участка и, соответственно, функциональное назначение и параметры объекта, который можно на нем построить. Также ДПТ позволяет комплексно решить вопрос строительства нового проекта, имплементировать его в общую инфраструктуру района». По словам эксперта, ценность ДПТ для девелоперов заключается в снижении рисков, которые существовали ранее на начальных этапах выбора земельного участка под застройку, ведь перед тем, как получить у города градостроительные условия и ограничения, необходимо было иметь право на землю. Иными словами, вначале проводилась процедура землеотвода, и только после этого выдавались соответствующие документы, определяющие тип объекта, допустимого для строительства на данном участке. С целью снижения рисков и исключения ошибок в выборе участка под застройку девелоперы были вынуждены самостоятельно оценивать потенциал участка. Как правило, они обращались к проектантам с просьбой подготовить архитектурный эскиз. И если на этапе подготовки эскиза теоретически можно учесть ближайшие объекты и зоны, то об учете прогнозируемых планировочных ограничений не могло быть и речи.

Со вступлением в силу частей 3 и 4 ст. 24 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» ситуация изменилась. Во-первых, необходимость разрабатывать ДПТ перед началом процедуры землеотвода позволяет девелоперам оценить все возможности участка, учесть запланированные изменения (строительство дороги в ближайшие 5-10 лет и т.д.) и определиться, объект с каким функциональным назначением и с какими особенностями лучше всего построить. Кроме того, благодаря возможности предусмотреть развитие целого района на ближайшие годы девелопер сможет реализовать проект с большей инвестиционной привлекательностью, который не потеряет свою актуальность со временем. Во-вторых, если ранее разработка ДПТ требовалась только для застройки крупных территорий, то отныне планы необходимо разрабатывать даже для участка площадью 0,1-0,15 гектара в уже застроенных районах города. И, в-третьих, если девелоперская компания уже имеет в своем распоряжении земельный участок, функциональное назначение которого состоит в использовании построенных ранее объектов, то чтобы начать реконструкцию или построить на этом месте новый объект, девелоперу необходимо разработать ДПТ. «Только после этого Киевсовет рассмотрит запрос об изменении целевого назначения участка», – отметила Ольга Заремба.

По мнению ряда экспертов, на первых порах реализация этой законодательной инициативы будет сопряжена с некоторыми трудностями, в частности, для тех девелоперов, которые ранее не занимались разработкой ДПТ (выбор подрядчика на разработку документации, согласование ДПТ городскими властями, др.). «Девелоперам необходимо закладывать временные зазоры на разработку ДПТ при реализации проектов недвижимости. Учитывая тот факт, что оперативность разработки ДПТ зависит от сроков предоставления городом всех необходимых исходных данных, от их наличия и возможности быстрого сбора, период разработки ДПТ может затянуться на полгода и больше», – отметил Андрей Ковальчук, главный архитектор проектов института «МіськЦивільПроект». Также девелоперам стоит внимательно подойти к вопросу выбора субподрядной компании. «Чтобы у девелопера не возникло сложностей на этапе утверждения детального плана городом, лучше обращаться к градостроительным компания, которые до этого имели практику разработки ДПТ», – комментирует Ольга Заремба. Разрабатывать такого рода градостроительную документацию разрешено только архитектурно-проектным организациям, имеющим лицензию и сертифицированных архитекторов-проектантов.

ДПТ: процесс разработки

Разработке ДПТ предшествует процесс сбора необходимых исходных данных. «ДПТ разрабатывается с учетом данных государственного земельного и градостроительного кадастров, – рассказывает Андрей Ковальчук. – В нем отражена вся специфика участка: зеленые и санитарно-защитные зоны, предприятия, объекты быта и торговли, количество жилого и нежилого фонда, плотность населения, уровень инфраструктуры, обеспеченность территории инженерными сетями и потенциал их мощности. В то же время, в ДПТ четко оговариваются градостроительные условия и ограничения, в частности, параметры будущей застройки, в том числе высотность и плотность».

Поскольку ДПТ – это градостроительная документация местного уровня, то заказчиком выступают местные органы власти. В случае с Киевом, заказчиком разработки детального плана территории должен выступать город в лице Департамента градостроительства и архитектуры с одной стороны и девелопер – с другой. Между ними и третьей стороной, которой выступает в данном случае исполнитель – организация, занимающаяся градостроительством и имеющая необходимые лицензии, – подписывается трехсторонний договор на разработку ДПТ. Задача городских властей в этом случае заключается в утверждении границы территории, для которой будет разрабатываться документация, а также предоставлении необходимых исходных данных. Несмотря на то, что ДПТ – это градостроительная документация, которая находится в собственности города, к процессу ее разработки планируется привлекать инвесторов. Ст. 10 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» предусматривает финансирование разработки ДПТ за счет владельцев или арендаторов земельных наделов.